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     任興洲：對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的看法與政策建議

     【對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易量回升的分析】

     近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2009年1～3月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，與2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡、銷(xiāo)售持續(xù)低迷的情況相比，一季度各地住房市場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)了一些回升趨勢(shì)。3月份，我們專(zhuān)程赴山東濟(jì)南、日照、青島等地實(shí)地調(diào)研，了解到，這些城市住房交易量也在回升。根據(jù)我們的調(diào)研和分析，目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量有所回升的主要原因包括：

     一是各級(jí)政府多種刺激性政策措施的效果開(kāi)始顯現(xiàn)。從2008年8、9月份開(kāi)始，各地方政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。特別是10月份以后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”的政策，財(cái)政部采取了調(diào)整契稅稅率、免征印花稅、土地增值稅等措施；央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)至70%，最低首付款比例下調(diào)為20%。央行還五次降息，客觀上降低了居民購(gòu)房成本。

     二是開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)刺激交易量回升效果明顯。

     三是住房信貸資金相對(duì)寬松，促使交易量回升作用明顯。

     四是各地保障性住房大量入市，促使市場(chǎng)交易量增大。

     以上各類(lèi)因素促使累積了一年多的剛性需求在今年一季度得到釋放。特別是一、二手房中的中小戶(hù)型住房銷(xiāo)售更快。

     還需強(qiáng)調(diào)的是，我國(guó)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體上出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的趨勢(shì)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了利好影響。

     【對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的看法】

     從目前各種因素分析，住房市場(chǎng)交易量回升趨勢(shì)已比較明顯，表明各種政策效果已明顯顯現(xiàn)。但作出房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖和復(fù)蘇的判斷還為時(shí)過(guò)早，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。主要表現(xiàn)是：

     第一，全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)。

     第二，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前雖有企穩(wěn)趨勢(shì)，但仍不容樂(lè)觀。1～3月我國(guó)工業(yè)增加值增速為5.1%；對(duì)外貿(mào)易連續(xù)幾個(gè)月下降，一季度同比下降24.9%，其中出口下降19.7%。經(jīng)濟(jì)仍面臨外需不足的較大壓力。同時(shí)，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，幾百萬(wàn)大學(xué)生、上千萬(wàn)農(nóng)民工的就業(yè)壓力更大。這種形勢(shì)也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

     第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速和新開(kāi)工數(shù)量尚未有明顯回升。今年1～3月，全國(guó)商品住宅完成投資同比增長(zhǎng)3.2%，比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長(zhǎng)29.7%。

     第四，到今年2月底，全國(guó)空置商品房約為2億平方米，需要大力消化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空置房和存量土地的“去庫(kù)存”任務(wù)還相當(dāng)艱巨，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈也是很大的考驗(yàn)。

     分析可見(jiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的根基仍不穩(wěn)固，可持續(xù)的難度仍然很大。因此，還不能對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻性掉以輕心，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)觀察、冷靜分析，作出清醒判斷。從今年的市場(chǎng)走勢(shì)看，關(guān)鍵在于今年第二季度甚至第三季度是否能繼續(xù)保持交易回升的勢(shì)頭，以及房地產(chǎn)投資是否會(huì)持續(xù)加大。

     【政策建議】

     當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的關(guān)鍵任務(wù)仍是“促交易、增投資、保增長(zhǎng)”。應(yīng)繼續(xù)促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售，盡快消化庫(kù)存，回籠資金，刺激房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，滿足市場(chǎng)需求。總體來(lái)看，影響當(dāng)前銷(xiāo)售增長(zhǎng)的癥結(jié)仍是交易價(jià)格和交易成本較高，市場(chǎng)需求能力不足、信心不振。針對(duì)這種形勢(shì)的政策建議是：

     第一，密切觀察和跟蹤分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展和變化，采取有針對(duì)性的措施，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。第二，進(jìn)一步落實(shí)已出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施，使其切實(shí)到位。尤其對(duì)普通商品住房需求的支持政策的細(xì)則、配套措施應(yīng)及時(shí)落實(shí)到位，對(duì)改善型需求給予支持。第三，繼續(xù)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)適度讓利，促進(jìn)交易，回籠資金，擴(kuò)大投資。第四，通過(guò)信貸等手段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擇優(yōu)扶持，避免僅因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題而陷入困境。同時(shí)，也必須注重控制金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在個(gè)人住房貸款方面應(yīng)重點(diǎn)鼓勵(lì)自住型消費(fèi)需求，對(duì)單純投機(jī)需求仍需抑制。第五，繼續(xù)加強(qiáng)住房保障制度的實(shí)施。發(fā)揮保障性住房建設(shè)保民生、促增長(zhǎng)的作用。

     任興洲：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家