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100强之外的房企，已经很难融到资了？2018-2020年房地产趋势

發帖：牛人 | 2018/5/30 14:39:11 | 第 1 樓

100强之外的房企，已经很难融到资了？2018-2020年房地产趋势

     百強開外的房企，講真的，你們還能融到資嗎？

     一、名單

     我有一個房企管理層朋友，拿著公司承諾的相當于“千分之三”的回扣（獎金），過去的一段時間里，最主要工作之一就是到處“搞資金”。最近因為陪著他跑了個項目的融資，接觸了一圈搞房地產貸款的人，因此也發現了金融機構們當前針對房地產板塊的授信/融資政策。

     開門見山。不管你關系托到誰，對方一般先明確切一刀：看你是不是全國房地產企業“百強”，當然同時，也看你在不在他們銀行的“白名單”里頭。“百強”或“白名單”里的，他們還愿意聽下去你這項目是啥情況；除此之外的還想談融資？多半對方的態度就立馬變得不待見，不是“沒額度”就是永遠“忙得沒時間”。

     上頭的這刀“百強”算是切得很客氣了。眼下的實際情況是，在最近各種民企各種違約風險逼近的市況下，這一刀切到“50強”都勉勉強強。別說是銀行的資金了，就連信托現在都基本只做50強。

     另外，如果是開發貸的話，對不起，很多銀行這一整塊都沒什么額度了。這位朋友所供職的房企，尚在百強范圍之內，想談個三線城市的足額抵押項目，利率還自動愿意上浮50%或更高，照樣免談了。

     白名單開外的，不是說結構不能做了，癥結其實很直白：就是越來越缺乏資金來做了。

     所以有些房企去一窩蜂投靠眼下最熱門的籌資渠道ABS來續命，但政策支持的ABS主要面向租賃，ABS也多用于產業鏈上頭的盤活，其它方向的資金續命還是很難匹配。

     對中小房企而言，就是斷流了。

     “仿佛回到2014年，現在整體價格上個12%很正常，你還得謝天謝地你拿到錢了”。我那位朋友說。



     二、續命

     關于最近的民企資金續命難，上周《錢緊+避險：金融機構回縮，低資信企業扛不住了要爆雷》已經給大家提前做過觀察。今天這個話題下要補充的是，看似“雷”還不怎么響的地產行業，已經處在了行業償債高峰期的前夜。

     千鈞一發：

     往前推，房企發債潮的巔峰期在2015、2016年。那么好，很多債務是3年期的、或是“3+2期限”的，換句話說，從2018年開始到2020年，我們正在進入房企的債務集中兌付期。

     而且是一浪比一浪兇。

     房地產行業存量債余額高達約1.4萬億，在所有產業債行業中排在首位。發債企業中同樣是民企居多。

     據天風證券金融部統計，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

     加在曾經的高杠桿上那些搖搖欲墜的平衡，就快要被震落，征兆也已經一個一個顯現：

     - 恒盛地產（00845.HK）2017年已經有47.6億元貸款本金及利息逾期，4億美元的優先票據違約，導致其2017年底有44.3億元其他借款出現交叉違約；

     - 華夏幸福（600340.SH）、魯商置業（600223.SH）相繼收到交易所問詢，債務情況引起關注；

     - 天房集團（天津市國資委旗下最大的房地產企業，上市公司天房發展600322.SH亦收到上交所針對其2017年年報的事后審核問詢函）上演了7天債務驚魂，1800億違約風險預警，所幸最后中信信托315億緊急授信救局，才避免了這地產債大雷的炸響。

     ……

     這樣大大小小的例子還有不少。

     這里提到的遇險的房企，姑且還都是龍頭。那些中小房企的日子，這一年，簡直都不知道是怎么熬過來的了；未來的這兩三年，也簡直不知道還要怎么熬得過去。



     三、斷流

     而嗅覺靈敏的金融機構，已經去避險了。

     在債市，5月份以來，交易機構加大力度拋售地產債。
     “杠桿負債率失控，資金利率敏感性強，行業景氣度下降，后續融資通道收緊，債務總量極高。”這是某券商研究中對地產行業的評價。

     在銀行，說回到我隨那朋友問出來的口徑：

     - 2016年7月以來當過“地王”？審慎；

     - 這項目本身就是“單價地王”？否掉！

     - 商業地產項目在三四線城市？否掉！

     - 查你項目地域，沒有產業支撐的、人口凈流出的、市場供給過剩的，否掉！

     - 查你信用記錄，已經出現不良信用余額的，否掉！

     - 查你土地款，有信貸資金流入的，否掉！

     - 查你資本金，有不實的、有比例不足的，否掉！

     - 以前那種“老吃老做”的用信托啦、理財啦募錢，再用股權回購安排的股權性資金進項目資本金的，否掉！

     - 查你財務，前期擴張勢頭太快的、負債增長太高的、屢次出現高價拿地的，否掉！

     - 查你股東或實控人，經營跨度大的，還有非地產類主業的，否掉！

     - 查你項目實控權，開發商發生過變更的，審慎；發生過3次及以上變更的，否掉！

     - 查你項目進程，有土地閑置的、改變土地用途和性質的、拖延開竣工時間的、捂盤惜售的，納入政府公布的囤積房源的、拖欠土地出讓金的，否掉！

     ……


     四、調整

     “房住不炒”之下是整體收縮的，用銀行體系的話來說，叫“總量控制”。

     我傾向于話分兩頭說，所謂“控制”，并不是說沒有空間了，畢竟，房地產還是中國經濟支柱，畢竟，金融機構也是商業機構，追求的是大方向正確下的“風險收益平衡”，他們還是要做業務賺錢的，也是要分層分類去做結構調整的。

     比如趨勢導向去了“租賃”，金融機構也會把資金的口子開到那里去，好比近階段面向住房租賃的ABS放量，就是方向。

     比如政策導向去了三舊改造、棚戶區改造和保障性住房，銀行們也會關注，尤其是，我聽他們說在研究共有產權房市場，要在其中探索業務機會。在某股份制銀行，“愉見財經”聽說，他們“總對總”的白名單客戶開發的位于北、上、廣、深、南京、杭州市城區內的三舊改、棚改、保障性住宅類項目，他們可都是“優先合作”的。


     再比如他們會關注項目區域：

     一類區域（優先合作）有：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州這六大城市；

     二類區域（適度合作）有：京津冀（除北京；比如天津）、長三角（除滬、寧；比如蘇州、寧波）、珠三角（除廣、深）、長江中游（比如武漢、長沙）、成渝（比如成都、重慶）、山東半島（比如青島、濟南）、海西地區（比如福州、廈門）、關中（比如西安）、中原（比如鄭州）等；

     而值得注意的三類區域（審慎合作）則有：晉中、滇中、黔中、哈長、遼中南、呼包鄂、蘭西等。

     再比如對于企業，金融機構們手上仍然有一份“白名單”：龍頭性質房企（比如前30）、資金實力強、開發經驗豐富、經營規范、尤其在這種時候仍能保持資金鏈基本通暢的，銀行是樂意繼續合作的。

     （這一部分稍微給大家補充得細一點：比如看開發經驗吧，據“愉見財經”摸底，一些大中型銀行要求的是國資背景的房企具有三年以上開發經驗、累計開發面積不低于30萬平方米；民營房企具有10年以上開發經驗，累計開發面積應不低于100萬平方米。比如看開發資質，要求國資背景的房企具有三級或以上開發資質，民營房企具備二級或以上開發資質；而對于開發記錄，銀行們也會看房企過往開發項目銷售情況和市場口碑，審查其有無歷史遺留問題。如上文所及，雖然“地王”一詞似顯驍勇，但在銀行的審查邏輯里，“地王”可是他們所避之不及的。）



     五、尾聲

     我這朋友的房企，全國排名100以內、但屬銀行偏愛的“前30”開外。

     我問他全公司資金缺口應該上百億了吧？他笑笑說“當然，早過了”；

     我問他現在有成本12%的錢要不要？他笑笑說“當然，用搶的”。

     當年拼命筑高杠桿時，他們或許該想著一句話：“做生意是要有本錢的”；

     此刻面對資金緊繃時，他們或許該想著一句話：“借錢是要還的”。


     鏈接：

     如何看待“泡沫”？泡沫才是暴利的基礎

     國家電網境外投資無一虧損的背后

     企業的產業生態系統建設賦能與使能

     中國科協發布12個領域60大科技難題

     2017年懷化市房地產投資銷售保持高位增長

第 2 樓 | 發帖：牛人 | 時間：2018/5/30 14:44:58

刚刚,国务院重磅表态!“楼市限售令”会取消吗?

     刚刚,国务院重磅表态!“楼市限售令”会取消吗？

     5月14日傍晚，又一个跟楼市相关的大事发生了，不过直到我写这篇文章为止，还没有人注意到它的重要性。
     这就是：“国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知”（国办发〔2018〕29号）正式通过“中国政府网”等渠道，全文发布了。

     从文件的标题，就可以判断出来：这是一份保护产权的中央级文件。

     文件一开头就说：

     依法平等保护各类产权，对增强市场主体创业创新活力和投资意愿、推动经济持续健康发展具有重要意义。经国务院同意，现就开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作有关事项通知如下。


     此次清理的范围是：上至国务院，下至省、市、县政府发布的规章、规范性文件。


     清理的重点是：

     有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定；

     不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定；

     在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。


     文件还规定：要在2018年12月底之前，把“清理结果”上报到国务院。

     值得注意的是，文件特意提到了“不当限制居民不动产交易”，并把它列入了清理的重点。那么问题来了：什么是“不当限制居民不动产交易”？我想一定有很多个案存在，但最普遍的是这一轮楼市调控中出现的“限售令”。

     厦门是第一个限售的城市，2017年3月厦门出台新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。由此“限售令”正式诞生，随后至少有40多个城市跟随，限售的期限从2年到10年不等。其中3年和5年，是最常见的限售期限。

     中国楼市“不完全”限售地图

     就在国务院公布上述文件的当天（5月14日），房价飞涨的丹东市出台了限售令，宣布对新房实施为期2年的限售。这在东北的三四线城市里，是非常罕见的。

     那么问题来了：政府到底有没有权力，对个人拥有的普通商品房实施“交易限制”？

     我的看法是：正常情况下是没有这个权力的，但在房价飞涨、影响到社会稳定的时候，政府可以临时性、紧急性地这样做。

     住房跟粮食、副食品一样，具有商品属性，也具有民生属性。所以，正常情况下，应该是市场调节；特殊情况下，政府可以干预。

     但是，应该严格区分“正常情况”和“特殊情况”。从长远看，楼市的限售令应该取消。更何况，限售令想要的效果，是其他调控手段可以达到的。


     《中华人民共和国物权法》有这样明确的规定：

     第三十九条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

     第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

     什么是所有权？所有权包括“占有、使用、收益和处分的权利”。所谓“处分”，主要方式之一就是“出售”。由此可见，对于私人拥有的房屋“出售权”，“物权法”持明确的保护态度。

     在任何一个国家的法律体系里，“物权法”都是非常重要的根本大法，是“民法典”的重要组成部分，其重要性仅次于“宪法”。中国要建设社会主义市场经济，要搞改革开放、取信于国际社会，政府就必须带头遵守“物权法”。

     对于“物权法”的权威，国家一直非常重视。比如此前在一些城市出现了早期商品房土地使用权到期的情况（比如深圳、温州），有些地方政府试图收取“土地续期”的费用，后来被国家制止。

     原因很简单，在“物权法”149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。根据这个规定，不仅续期是免费的，还是自动的，老百姓根本不用去申请。


     对于“土地续期”的最终法律解释尚未出台，但目前实际操作中，国家还是基本实现了“自动续期”。

     老百姓对自己的“不动产”拥有完整的“处置权”，这是“物权法”赋予的，而“物权法”是全国人大审议通过的正式法律。各地“限售令”则都是地方政府的政令，其权威性远远无法与“物权法”相比。


     结论：

     “限售令”只能是临时性的管制措施，它限制了居民不动产的交易，让居民对于不动产的“所有权”变得不完整。因此，这种管制方式应该尽快调整。

     事实上，政府有很多种调控楼市的方法。比如对于频繁交易的炒楼者，可以征收重税。其方式是：持有不动产年限越短，在交易的时候税率越高。

     2018年是中国改革开放40周年，也是新一轮改革开放的“元年”。在这样的年份里，放弃“限售令”、出台更合法、合规、符合惯例的调控方式，正当其时！

     来源：刘晓博

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