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呼吁尽快废除土地使用权70年的规定

發帖：zgzx1 | 2016/11/29 11:11:26 | 第 1 樓

呼吁尽快废除土地使用权70年的规定

     必須承認，2016年11月發布的《中共中央、國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》的文件，在中國市場經濟進程中的確是一個重大的事件。

     文明始于財產權，始于對私有財產的尊重和保障
     財產是公眾自我發展和尋求幸福的基礎，法律是否許可個人合法地追求財富，并對他們取得的財富提供法律保護，這不僅僅對每一個個人意義重大，而且對社會的發展至關重要?？催^去200年大國的興衰，幾乎都和產權的保護有關，凡是私人產權得到很好保護的國家，都能跨越發展的種種陷阱，而那些產權得不到保護的國家，要么發展滯后，要么陷入戰亂。

     文件發布后，很多專家解讀說，不用擔心70年后個人住宅土地使用權到期后被政府收回的問題。甚至有人說，不用擔心續費的問題。我覺得，這樣的看法（目前）還是太樂觀了。如果70年的問題真的這么簡單，當年《物權法》立法的時候早就解決了。

     當年《物權法》立法的時候，對于70年大限之后土地使用權如何處理，爭論就很大。在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續展，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮，《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！币驗楫敃r關于是否無償續期，爭議很大，為了確保《物權法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術。

     但事實上，當時占絕大多數的意見建議，土地使用權到期后只交象征性的費用自動續期。但是，今年4月溫州爆發的土地使用權到期后收取高額續費的報道，讓很多人感覺到了恐懼。但溫州的做法盡管可恨，后來以“辟謠”的方式平息了爭論，但其做法卻是有文件基礎的：

     1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。
     有人說，以后不用擔心收回，可是這個文件并沒有明確廢除，如何讓人不擔心？1993年的《城市房地產管理法》盡管在這個問題上有進步，但依然規定：房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回。所以，老百姓的擔心不是沒有理由的。

     呼吁盡快廢除土地使用權70年的規定
     筆者過去一再強調，住宅土地使用權到期后，高價續費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由期間還要征收什么房產稅；如果要征收房產稅，那就請把房子的“永久產權屬性”還給老百姓。既想把地高價賣(租)了，還想每年收房產稅，此種貪婪，曠世罕見。對于70年后的問題，必須遵照《物權法》關于“自動”續期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設想。

     這一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成穩定的預期，揣摩文件精神，當然應該樂觀。但不能過于樂觀，要意識到這個問題非常敏感非常復雜，不是那么輕易的能夠解決。我最擔心的是，最終形成的法律安排盡管不再規定要無償收回，但估計要交一筆不小的費用續期。如果是這個結果，則仍然不是最理想的。我個人一直堅持。最好的辦法是廢除1990年國務院關于土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權的期限提高至100年或者199年，也就是實質上的永久產權。這樣的好處是土地使用權如果有剩余年限，可以繼續買賣，打破政府壟斷土地市場的現狀，同時，真正能夠形成良好的預期，并為房產稅掃除障礙。

     編者建議：

     1、老房子辦法：
     對于已經取得各項手續和證的房子，70年內絕無理由再征收房產稅；到期后，必須遵照《物權法》自動續期，以及象征性收費的原則~適當征收房產稅，金額比例：市場土地出讓金/年限，不應高于年度房產稅。原則是比開發商新拿地繳納的土地出讓金優惠。

     2、新房子辦法：
     取消土地使用權70年的規定、也就取消了70年土地出讓金成本，而改為按年征收房地產稅。一次性交齊10年以上政府給予稅收優惠，期間房產交易的，老業主繳納的房產稅新業主繼續有效。

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