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| 從鹽業制度下鹽商興衰看中國房地產市場 |
最近任志強、樊綱、陳淮等人在一次論壇上又老生常談地就如何看待房地產行業斗嘴，其實，這樣爭論爭不出個所以然來，所謂“讀史使人明智”，看看歷史其實對現實就明白了。在最近十幾年間，中國的地產商們無疑是最為風光的群體，無獨有偶，在地產商之前，有另一種商人一直是中國商業歷史上的弄潮兒，那就是鹽商，而且這兩者之間有著很高相似度。
從物理形態來講，食鹽和房地產看起來好像沒什么可比性，但它們還是有一些共同點。首先是兩者的彈性較小，食鹽是每天都要吃的，房子是每天都要住的，這就讓政府有動力以各種理由將其經營權收歸國有，通過壟斷經營獲利。糧食也是每天都要吃的，政府為什么不也將生產糧食的權利收歸國有呢？這就牽涉到食鹽和房地產的第二個共性，即在特定的條件下，控制其供給的成本是比較低的。糧食人人都可以種，這就不好控制，而只要政府控制了食鹽的產地，產多產少就是它說了算了。房子也是一樣，只要政府控制了土地的供給，就能推高房子的價格。當然，在大規模城市化之前，土地就像糧食的供給一樣豐富，政府也就沒有動力去壟斷房地產的經營。)
古人很早就發現了鹽的這種特性，并且想到了通過壟斷鹽業的經營來牟取暴利。最早將鹽業國有化的記載是在齊桓公時期，管仲上臺后頒布了食鹽專營的法令，將鹽業的經營權收歸國有，從而讓齊國國庫很快豐盈起來，管仲也因此被稱為鹽業的祖師爺。但是政府往往是不善于做生意的，齊國壟斷食鹽行業的后果就是食鹽價格不斷攀高，老百姓日常生活受到影響，后來專營制度也漸漸被廢除了。
食鹽官營并未被徹底放棄，因為它對當權者的誘惑實在是太大了。漢武帝時期戰事頻繁，政府財政吃緊，于是又將食鹽官營的法寶拿了出來。后來的當權者學聰明了，發現還不如將這些臟活累活交給商人們去干，我來抽他們的稅，這就是明初朱元璋實行的“開中制”。在這種制度下，鹽商想要從食鹽生產地買鹽必須取得“鹽引”，也就是販賣食鹽的憑證。那么鹽引又如何取得呢？商人必須用向邊疆地區輸送軍需的方式來換，往邊防線上送多少糧食，就能獲得相應比例的鹽引，然后才能販賣一定數量的食鹽。這種官商合營的食鹽運營體制，促進了一批商人的發展，其中最有競爭力的是大名鼎鼎的徽商。
但是在這種制度下有一個因素極大地阻礙了徽商的進一步發展，就是他們必須奔波千里到邊疆送糧才能獲得鹽引，這樣經營的效率太低。他們于是自發地進行分工合作，由一部分商人專門負責納糧獲取鹽引，這部分商人被稱為“邊商”，因為他們要奔襲到邊疆送糧，另一部分商人負責支取食鹽銷售，這部分商人被稱為“內商”。明政府后來采取了效率更高的“開中折色”法，即商人直接向官府繳納銀兩就可以獲得鹽引，“鹽稅”以一種更直白的方式表現了出來，也造就了徽商更大的成功。
在當時的制度下，買賣食鹽幾乎是穩賺不賠的生意，所以鹽引的獲得以及獲得成本的高低就直接影響著鹽商的利潤，這就給主管鹽業的官員打開了尋租空間。鹽商們不得不跟官府搞好關系，除了繳納鹽稅之外，還要時不時地向官府捐獻資金用于治河、修路等基礎設施的建設，史稱“報效”、“捐輸”，同時還要打點各級官員，這些隱性的成本最后都轉嫁到了老百姓身上。
所以說食鹽的高價，完全是行政壟斷的結果，其實相當于變相的稅收。只要能突破當權者對鹽路的控制，就能獲得相當高的利潤。雖然歷朝歷代對販私鹽的刑罰都非常重，但自從鹽業官營那天起，販私鹽就相伴而來。到了清朝中后期，政府財政越來越緊張，對鹽稅的征收也愈演愈烈，而且官員尋租的胃口也越來越大，導致依法經營的鹽商根本無法與私鹽競爭，不得已，鹽商中也有很多人在販賣官鹽的同時夾帶私貨。最后，官方的運營體制被私鹽沖擊得千瘡百孔，風光了千年的鹽商也就漸漸沒落了。
讀懂了鹽商興起和沒落的原因，我們就可以從歷史的視角來理解今天中國的房地產市場。與當年的鹽業專營一樣，房地產市場如今成為政府獲取財政來源的重要手段，而且操作方法與古代并無二致，也是通過行政手段壟斷一級市場，然后通過“土地出讓金”的形式獲得高額收益。所謂的“土地招拍掛”，就相當于古代的“鹽引”。
同時，地產商跟政府的關系與鹽商跟官府的關系也非常相像。許多地方性地產商跟政府的關系非常密切，其運作和經營也都深深嵌入了政府規劃中，同時對地方財政也做出很大貢獻。在這里面，也難免會出現一些像鹽商“打點”官府的行為，為政府官員提供了很大的尋租空間，這也是輿論對地產商不友好的原因。)
同樣，房地產市場也有“私鹽”，即現在很流行的“小產權房”。所謂小產權房，只是沒有獲得政府認可，但其實它跟“大產權房”并無本質區別，都是房子，都可以住人，甚至很多質量也不差。這就像私鹽，跟官鹽一樣可以吃，而且很多質量還比官鹽更好。小產權房的交易其實是對買方和賣方都有利的：賣方將所謂的集體土地成功轉化為資本，買方以更低的價格獲得了住房。唯一受損的利益相關方就是政府，因為它無法從這里面獲取壟斷利潤。從鹽業的歷史來看，小產權房就類似于私鹽，是非常有活力的，不僅農民自己在蓋，一些地產商也不愿意這塊肥肉白白溜走，在偷偷摸摸地以“建設新農村”等各種名義興建小產權房。到底小產權房會不會像私鹽一樣沖垮現行的地產開發模式呢？我們拭目以待。
作者：郭宇寬
鹽商們轉世成了地產商
2012年中國全年固定資產投資364835億人民幣，其中房地產投資為71804億人民幣，占大約19.7%。
2012年社會消費品零售總額達207167億元，其中房地產占64456億人民幣，占大約31.1%。
2012年中國GDP為519322億元，也就是說GDP有26.2%都直接來自房地產。
2012年我國財政收入117210億元，其中來自土地出讓的收入是28517億元，占24%。土地出讓收入主要是流入地方政府的口袋，2012年地方政府財政收入大約6.1萬億，其中來自土地出讓的比例是46.8%。以北京市政府為例，2013年全年公共財政預算收入為3613億，而北京2013年1-2月的土地出讓收入就已經達476億元。預計全年北京市政府的財政收入至少有60%來自土地出讓。
這些還不是最關鍵的，最關鍵的房地產解決的就業問題：包括建筑工人、開發商企業員工、政府的土地經營人員（分配、規劃、招牌掛）、房屋買賣活動經營者……
房地產的關聯度有多高，其上游包括鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修、家具。鋼鐵、水泥、建材又會關聯煤炭和電力。可以說中國GDP最少有30%來自房地產直接和間接貢獻，大約占1/3。財政收入有近30%來自房地產直接和間接貢獻，地方財政有近60%收入來自房地產直接和間接貢獻。就業領域，中國2012年勞動者就業人數大約7.5億人，房地產直接解決了15%的就業，間接最少也有5%，合計20%以上。金融領域，大約20%的貸款由房地產行業貢獻。
《海鹽傳奇》
本片共分五集，首次將目光聚焦在中國歷史舞臺中一個重要且難以替代的角色——海鹽，但本片并非從自然科學的角度來進行關注，片中的海鹽也絕不是一種簡單的食品調味品，而是自春秋以來，一種關乎歷代王朝命運的稅收工具，其相關制度更是不斷更變，背后均與歷史風云的變幻大有關系。
cctv9《海鹽傳奇》第一集
cctv9《海鹽傳奇》第2集
cctv9《海鹽傳奇》第3集
cctv9《海鹽傳奇》第4集
cctv9《海鹽傳奇》第5集
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