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| 剛剛,國務院重磅表態!“樓市限售令”會取消嗎? |
剛剛,國務院重磅表態!“樓市限售令”會取消嗎？
5月14日傍晚，又一個跟樓市相關的大事發生了，不過直到我寫這篇文章為止，還沒有人注意到它的重要性。
這就是：“國務院辦公廳關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知”（國辦發〔2018〕29號）正式通過“中國政府網”等渠道，全文發布了。
從文件的標題，就可以判斷出來：這是一份保護產權的中央級文件。
文件一開頭就說：
依法平等保護各類產權，對增強市場主體創業創新活力和投資意愿、推動經濟持續健康發展具有重要意義。經國務院同意，現就開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作有關事項通知如下。
此次清理的范圍是：上至國務院，下至省、市、縣政府發布的規章、規范性文件。
清理的重點是：
有違平等保護各種所有制經濟主體財產所有權、使用權、經營權、收益權等各類產權的規定；
不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定；
在市場準入、生產要素使用、財稅金融投資價格等政策方面區別性、歧視性對待不同所有制經濟主體的規定。
文件還規定：要在2018年12月底之前，把“清理結果”上報到國務院。
值得注意的是，文件特意提到了“不當限制居民不動產交易”，并把它列入了清理的重點。那么問題來了：什么是“不當限制居民不動產交易”？我想一定有很多個案存在，但最普遍的是這一輪樓市調控中出現的“限售令”。
廈門是第一個限售的城市，2017年3月廈門出臺新規，要求新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。由此“限售令”正式誕生，隨后至少有40多個城市跟隨，限售的期限從2年到10年不等。其中3年和5年，是最常見的限售期限。
中國樓市“不完全”限售地圖
就在國務院公布上述文件的當天（5月14日），房價飛漲的丹東市出臺了限售令，宣布對新房實施為期2年的限售。這在東北的三四線城市里，是非常罕見的。
那么問題來了：政府到底有沒有權力，對個人擁有的普通商品房實施“交易限制”？
我的看法是：正常情況下是沒有這個權力的，但在房價飛漲、影響到社會穩定的時候，政府可以臨時性、緊急性地這樣做。
住房跟糧食、副食品一樣，具有商品屬性，也具有民生屬性。所以，正常情況下，應該是市場調節；特殊情況下，政府可以干預。
但是，應該嚴格區分“正常情況”和“特殊情況”。從長遠看，樓市的限售令應該取消。更何況，限售令想要的效果，是其他調控手段可以達到的。
《中華人民共和國物權法》有這樣明確的規定：
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
什么是所有權？所有權包括“占有、使用、收益和處分的權利”。所謂“處分”，主要方式之一就是“出售”。由此可見，對于私人擁有的房屋“出售權”，“物權法”持明確的保護態度。
在任何一個國家的法律體系里，“物權法”都是非常重要的根本大法，是“民法典”的重要組成部分，其重要性僅次于“憲法”。中國要建設社會主義市場經濟，要搞改革開放、取信于國際社會，政府就必須帶頭遵守“物權法”。
對于“物權法”的權威，國家一直非常重視。比如此前在一些城市出現了早期商品房土地使用權到期的情況（比如深圳、溫州），有些地方政府試圖收取“土地續期”的費用，后來被國家制止。
原因很簡單，在“物權法”149條明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。根據這個規定，不僅續期是免費的，還是自動的，老百姓根本不用去申請。
對于“土地續期”的最終法律解釋尚未出臺，但目前實際操作中，國家還是基本實現了“自動續期”。
老百姓對自己的“不動產”擁有完整的“處置權”，這是“物權法”賦予的，而“物權法”是全國人大審議通過的正式法律。各地“限售令”則都是地方政府的政令，其權威性遠遠無法與“物權法”相比。
結論：
“限售令”只能是臨時性的管制措施，它限制了居民不動產的交易，讓居民對于不動產的“所有權”變得不完整。因此，這種管制方式應該盡快調整。
事實上，政府有很多種調控樓市的方法。比如對于頻繁交易的炒樓者，可以征收重稅。其方式是：持有不動產年限越短，在交易的時候稅率越高。
2018年是中國改革開放40周年，也是新一輪改革開放的“元年”。在這樣的年份里，放棄“限售令”、出臺更合法、合規、符合慣例的調控方式，正當其時！
來源：劉曉博 |
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