房地產(chǎn)私募基金野蠻生長(zhǎng) 住建部官員發(fā)警告

發(fā)布日期：2012/1/13 來(lái)源：北青網(wǎng)

房子是投資品而非投機(jī)品———

限購(gòu)、限貸、限房?jī)r(jià)……2011年的樓市環(huán)境對(duì)以往總能主導(dǎo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯得四面楚歌。

就在這樣一個(gè)不同以往的關(guān)口，人民幣房地產(chǎn)私募基金以星星之火的燎原之勢(shì)，向開(kāi)發(fā)商拋出了繡球。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）稱，“根據(jù)各方信息匯總，估計(jì)目前人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模近千億元?！?br>
野蠻生長(zhǎng)

“人民幣房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)并發(fā)展的最大意義在于，它能夠?yàn)樯鐣?huì)大眾尋找投資渠道；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時(shí)，令房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤(rùn)大眾化?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

“2010年可說(shuō)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金元年，而今年則是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的一年?！比珖?guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)張民耕不久之前對(duì)媒體表示， 2010年全國(guó)共有房地產(chǎn)基金公司100余家，而2011年，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，截至目前，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金往少里說(shuō)也有近500家”。

在資金的量級(jí)上，《報(bào)告》顯示，2010年國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金資金規(guī)模達(dá)到了500多億元。而2011年，其資金總規(guī)模已實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

《報(bào)告》認(rèn)為，民間資本充裕、投資渠道匱乏、行業(yè)收益相對(duì)較高以及由行業(yè)調(diào)控依法的重組需求，這幾種因素的共同作用，使得人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展成為必然。

不過(guò)，以目前的情況看，與其說(shuō)房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展，或許不如說(shuō)野蠻生長(zhǎng)更為真實(shí)。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示，目前，市場(chǎng)上大量人民幣私募股權(quán)基金，其投資模式各不相同，這也是目前基金之間的主要差異?！耙活愂且钥赊D(zhuǎn)債形式投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，以開(kāi)發(fā)商贖回可轉(zhuǎn)債作為主要退出途徑。還有一類則是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式，收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，再以銷售退出。”

而這類債權(quán)形式的投資，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)就是一種變向的“高利貸”?！盎鸢彦X給開(kāi)發(fā)商，他保證每年給我多少回報(bào)，但他要把公司印章、銀行印鑒給我（作為抵押）?！币晃环康禺a(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士表示，債權(quán)類投資一般會(huì)設(shè)置保底、回購(gòu)或?qū)€條款，以確?；鹗找?，“這就像放高利貸”。

《報(bào)告》也發(fā)現(xiàn)，“多數(shù)基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)形式的投資，獲取股權(quán)收益，但實(shí)質(zhì)上僅承擔(dān)了債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。”

相比而言，股權(quán)投資由于需要與開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)某一項(xiàng)目，面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也就更大。還有基金會(huì)直接買下項(xiàng)目100%權(quán)益，開(kāi)發(fā)、整理后出售或出租，這無(wú)疑將考驗(yàn)基金的專業(yè)判斷和操盤能力。

“由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展始于2010年，目前除少數(shù)基金外，多數(shù)尚未完成 ‘募集—投資—管理—退出’的完整經(jīng)營(yíng)周期。各基金公司的投資能力、盈利能力和管理水平尚不明確?！薄秷?bào)告》坦言，目前對(duì)于人民幣房地產(chǎn)私募基金來(lái)說(shuō)，是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。

房子是投資品而非投機(jī)品

一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，如今的人民幣房地產(chǎn)私募基金普遍以“高收益和快進(jìn)快出”的形象示人。

《報(bào)告》課題組調(diào)研表明，從調(diào)研的情況看，目前人民幣房地產(chǎn)私募基金的年化目標(biāo)收益率基本確定在20%~25%，由于基金對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益的匹配要求，表現(xiàn)在越是投向中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，目標(biāo)收益越高。如：投入特大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目年收益率在10%~15%；一般較大開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目年收益率在15%~20%；中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目收益率在20%~25%，甚至達(dá)到50%。

盡管目標(biāo)收益率遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，但從課題組調(diào)研的基金公司的項(xiàng)目選擇來(lái)看，他們都基本有信心達(dá)到目標(biāo)收益率。

與此同時(shí)，《報(bào)告》還發(fā)現(xiàn)，由于人民幣房地產(chǎn)私募基金大多以投項(xiàng)目為主，并且只介入項(xiàng)目運(yùn)作周期的部分環(huán)節(jié)，比如，僅在拿地環(huán)節(jié)、僅在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，或者僅在銷售環(huán)節(jié)，所以基金存續(xù)期相對(duì)較短。一般1~3年左右。同時(shí)，這也與所募資金屬性相關(guān)，符合投資者快進(jìn)快出的要求。相對(duì)而言，外資基金周期較長(zhǎng)。

“基金不是投機(jī)，這種高收益和短期行為很難持續(xù)?！北本┦⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金首席執(zhí)行官王戈宏認(rèn)為，造成房地產(chǎn)私募基金目前這種不健康狀況的原因，在于較為尷尬的投資模式。

“房子是投資品種而不是投機(jī)品種?！蓖醺旰瓯硎?，“房地產(chǎn)基金一定要打破這種高利貸的心理，不要一味地追求高利、暴利、短期，而要有一個(gè)長(zhǎng)期的心態(tài)?！彼J(rèn)為，人民幣房地產(chǎn)私募基金當(dāng)前的現(xiàn)狀只是其處于早期階段的一個(gè)表現(xiàn)，目前的嘗試都是值得的，但現(xiàn)在的做法不能代表將來(lái)。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，秦虹指出：“人民幣房地產(chǎn)私募基金還是要回歸到股權(quán)投資的本質(zhì)上?！?br>
對(duì)此，王戈宏表示認(rèn)同，“真正的股權(quán)投資是個(gè)方向，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)股權(quán)與債券形成一種合理比例的時(shí)候，房地產(chǎn)基金才有真正的希望。”

“這要求未來(lái)開(kāi)發(fā)基金一定要具有足夠的規(guī)模，才可以與其他債權(quán)法競(jìng)爭(zhēng)?！背酥?，王戈宏認(rèn)為，地產(chǎn)基金未來(lái)還將出現(xiàn)分化，除了投資于開(kāi)發(fā)階段的基金，還將出現(xiàn)持有基金。

在監(jiān)管方面，秦虹表示，目前人民幣房地產(chǎn)私募基金處于起步階段，主要依靠行業(yè)自律。“對(duì)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，信用是最高要求，隨著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，監(jiān)管一定會(huì)被提上議事日程。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)于LP和GP都將設(shè)置門檻?！?

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